Penyebaran rumah di Bintaro (Cibubur, BSD dan model kota satelit)
Setelah hitung menghitung, saya dan istri akhirnya memutuskan untuk tinggal didaerah Bintaro dibandingkan Cibubur, Bekasi, Depok ataupun Tanggerang. Namun ketika memilih daerah Bintaro pun kami dihadapkan dengan pilihan yang sama banyaknya dan membuat kami semakin bingung. Menyikapi hal ini mari kita lakukan sedikit analisa kecil:
Tahap 1: Bintaro Jaya as Key Driver (Lingkaran Hijau), 1980-an
Kunci dari keberhasilan sebuah perumahanan adalah infrastruktur. Dan driver terbesar untuk infrastruktur adalah developer yang besar pula. Bintaro Jaya mulai membangun kawasan ini. Menjual nama, reputasi, membangun pertokoan, kompleks perkantoran, supermarket, sekolah dan sebagainya.
Tahap 2: Perumahan-perumahan kecil diseputaran kompleks utama, 1990-an
Setelah keberhasilan perumahan utama (Bintaro Sektor 1-9) mulai bermunculan perumahan-perumahan di luar Bintaro Jaya. Munculnya perumahan ini didorong banyak hal, seperti tingginya permintaan, sulitnya negoisasi tanah dengan penduduk setempat, hingga faktor bisnis. Contoh: Villa Bintaro Indah, Bintaro Residence, Bintaro Dream Garden, Bintaro Green, Bintaro Garden
Tahap 3: Cluster-cluster kecil, 2000-an
Seiring dengan semakin kreatifnya pelaku bisnis properti. Cluster-cluster kecil dengan jumlah < 100 rumah mulai bermunculan. Developernya atas nama perorangan. Bank Niaga merupakan Bank yang menjadi motor tumbuhnya cluster model seperti ini. Pembiayaannya yang ringan hingga resiko yang lebih aman dibandingkan perumahan besar menjadi pertimbangan Bank Niaga untuk menjadi market leader dikategori ini.
Bagaimana dengan kawasan lain?
BSD, Cibubur (kota wisata, legenda wisata) pun memiliki pola penyebaran rumah yang hampir sama. Kota Wisata misalnya, mulai eksis di tahun 1990-an. Sekarang? mulai bermunculan perumahan alternatifnya disekitaran kompleks utama. Persis dengan yang terjadi di Bintaro saat ini.
Mana pilihan yang terbaik?
Harga rumah
Untuk ukuran yang sama berdasarkan urutan, asumsi tipe 54/90
#1 Kota Satelit (Bintaro, Cibubur, BSD) : 300 juta
#2 Perumahan Sekunder (Bintaro Green, Garden, Dream, dll): 250 juta
#3 Cluster kecil (Bintaro Residence dll): 200 juta
Harga sebagai ilustrasi, dengan asumsi selisih antar kelas mencapai 10-50 juta. Selisih ini terjadi karena perumahan sekunder tidak perlu mengeluarkan biaya untuk membangun infrastruktur
Kualitas rumah
#1 Cluster kecil, cluster kecil terbukti memiliki kualitas bangunan yang paling baik. Biasanya cluster ini bersaing dalam hal kualitas bangunan, yang mana Bintaro Jaya sudah terbukti sangat buruk dalam kualitas bangunannya.
Lokasi rumah dan akses
#1 Perumahan sekunder, umumnya memiliki akses dan fasilitas yang lebih baik. Biasanya sangat mudah untuk mendapatkan, pasar, tukang jualan, toko-toko, angkot. Perumahan primer (BinJay, BSD) -dengan alasan kerapihan- tidak mengizinkan pedagang, rumah dijadikan toko dan banyak larangan lain.
Saran kamu apa?
# Untuk investasi, kemudahan dijual kembali, Perumahan utama tetap yang terbaik. Meski harganya relatif lebih mahal tapi standarisasi, lokasi dan fasilitas memudahkan untuk menjual rumah ini.
# Untuk kenyamanan (kemudahan akses), Perumahan Sekunder yang terbaik, sementara untuk kualitas bangunan Cluster kecil tetap yang terbaik.
Catatan Ilustrasi
Sample distribusi di Cibubur (kota satelit lain menyusul)
Kota Inti: Legenda, Citra Grand, Kota Wisata (lingkaran hijau)
Perumahan Sekunder: Cibubur Country dkk
Cluster kecil:
Pola-pola distribusi rumah umumnya mengikuti pola seperti ini.
Outstanding reviuw!!!
andri PH
Maret 16, 2007 at 5:14 am
Jadinya tinggal dmana Njar?
nughe
Maret 17, 2007 at 4:47 am
mas, ada yang protes, katanya “CIBUBUR KAN BUKAN KOTA SATELIT”, gimana tuh mas?
nungqee24
Maret 20, 2007 at 9:54 am
Teorinya emang bukan sih :D tapi kalau lihat peta distribusi dan banyaknya perumahan disana, dan dengan asumsi depok, bekasi, sentul yang sejenis sebanding maka dalam term ini bisa dianggap satelit juga.
priandoyo
Maret 20, 2007 at 10:29 am
wah gak sengaja nemuin blog ini lewat google, makasih banyak atas reviewnya, saya jg newly weds(mmm 1 th masih new gak ya :P) info nya berguna bgt buat orang kayak saya yg pusing nyari rumah murah, akses mudah, lingkungan nyaman de el el, walah rumah murah kok mau semua nya :))
HR
Mei 1, 2007 at 2:06 am
Keliatannya ada yang salah pada peta lokasi Cibubur Country..dia dibelakang Puri Cikeas Indah…bukan di Jln Leuwinanggung…Yang di Jln Leuwinanggung adalah The Address & Bukit Golf
Agus
Mei 1, 2007 at 2:24 am
Anjar,
Tadi saya liat townhome di Puri Bintaro dan bertemu agennya sampai masuk ke salah satu unit yg dijual (harga dibuka 450juta) untuk tipe 98 kalau tidak salah.
Kompleks Townhome ini sangat dekat dengan pintu utama Puri Bintaro dan para penghuni di sini juga sepertinya pasangan muda yg peduli dgn tampilan rumahnya (walau semuanya seragam). Beberapa pekarangan depan rumah tampak bagus dgn rumput yg rapih dan pohon2 kemboja yg minimalis nan indah.
Namun unit yg kami masuki belum pernah dihuni. Mungil tapi cukup ‘manusiawi’. Yg mengagetkan adalah banyaknya keretakan bangunan di sana sini. Agen mengatakan bahwa hal2 seperti itu akan ‘dirapikan’ oleh developer karena masih dalam masa garansi. Dia menambahkan bahwa banyak di kompleks itu yg sudah complained dan sudah di’beresi’ oleh developer. Tapi ini kan berarti bahwa bangunan tersebut secara struktural tidak benar?
Mengerikan sekali loh…. di beberapa dinding pun sudah keliatan rembesan air..
Lumayan belajar banyak hari ini…
Btw, Anjar rumah nya di Bintaro sebelah mana?
Yasha Chatab
Mei 6, 2007 at 10:18 am
[...] dari sini – dari sana – dari situ – dari bapak ini – dari mana [...]
alternatif seputar bintaro « Oktavianus Sinaga
Mei 23, 2007 at 12:09 am
Mas anjar, sebelumnya perkenalkan nama saya Andri. kebetulan saya lagi kebingungan banget buat nentuin pilihan untuk membeli rumah. jujur, awam banget mas. saya sempet baca beberapa topik di blog mas anjar&kayaknyadisini udah sangat fasih tentang seluk beluk perumahan. Saya mohon bantuannya dari mas anjar atau rekan2 yang lainnya. Saya berencana membeli rumah sederhana tipe 36 atau 45. budget saya terbatas banget. makanya piihan sementara saya tujukan untuk cari rumah di daerah tangerang (ciledug,serpong,pamulang,ciputat,atau bintaro). mas punya gambaran/pemetaannya ga?mana kira2 perumahan yang harganya terjangkau (
Andri Hendara
Juni 2, 2007 at 9:20 pm
review yang sangat membantu sekali. sodara saya yang pindah dari luar kota minta bantuin saya cari rumah di sekitar bintaro. dia kerja di TB simatupang. dengan budget 300 jt an ingin rumah dengan tipe 90/150. mohon saran di daerah bintaro perumahan mana yang cocok untuk sodara saya.
trerima kasih sebelumnya
Gatot
Juni 13, 2007 at 8:56 am
mas Anjar, info nya donk tentang CC kira2 tau nda ya?
Trus menurut mas Anjar dan teman2, CC perumahan yang OK untuk masa depan ato gimana ya?
ditunggu lho komen nya..
mOEngil
Juli 30, 2007 at 2:50 am
Mas,
Untuk rumah 300-500 jt. bagus BSD atau Binjay ya?, karena di Binjay cuma ada 420jt an, nah yang di BSD tidak tau karena tidak ada di Websitenya? Punya daftar harga per tipenya?
Mohon saran,
Terimakasih
Rendra
Agustus 6, 2007 at 6:34 am
mas rendra, kalau 300-500 juta sih, saya pribadi mending milih bsd kali. Saya banding2 in, harganya mirip, dan meski bintaro lebih dekat, pengaturan daerah di dalamnya menurut saya semrawut dibandingin bsd yang rapih.
Lagian, tolnya (kalau naik tol), bedanya cuma 10 menit (i timed it), dan keretanya berangkat dari stasiun serpong (lebih mungkin dapet tempat duduk, meski akhirnya jadi lebih lama ya)
Dan satu lagi, menurut teman saya yang di bintaro (ada 4 orang), tapi mungkin mas andjar bisa lebih ngomong soal yang ini, bintaro banyak premannya.. terutama pas kita mau pindah2an.. bsd relatively, preman-free.
liat aja iklan2 di http://www.rumah123.com atau http://www.propertiproperti.com atau http://www.bursarumah.com ada tuh yang iklanin.. rumah second, tapi kan bisa nego jadinya
yang baru kayak taman chrysant kalau gak salah harganya 370 juta untuk yang 105/88, ada juga di rumah123 yang nawarin golden vienna 160/83 cuma 480 juta ini deket banget ama tol dan kereta.. mungkin saya juga nanti beli di sini.
Regards
firda
Agustus 8, 2007 at 8:12 am
setau saya, justru di BSD yg byk premannya.pernah sampe masuk koran,ada 1 rumah yang pindahan,tp krn tidak mau pakai jasa preman,rumah tsb dilempari dengan orang tak dikenal sampai hancur.polisi tidak bisa berbuat apa2.mungkin untuk cluster mahal seperti The Green,bisa lebih aman, tapi kan mahal bgt! ada yang tahu informasi rumah second yang akan dijual tapi baru direnov.lokasi yang diinginkan di bintaro,luas tanah 200-an, harga antara 400-500 jt rupiah. minta tolong ya.. thank u
Tirta
Agustus 15, 2007 at 6:28 am
ada yang tau informasi tentang perumahan chrysant 2?
dede
Agustus 31, 2007 at 7:25 am
mas, infoin perumahan-perumahan yang ada di daerah depok dan cibinong dong.
beningbanyu
Oktober 30, 2007 at 12:35 am
Perumahan yang ada di cibinong / citeureup salah satunya Taman Kenari Jagorawi.
kebetulan rumah saya 36/84 dijual kalo berminat bisa langsung japri ke email saya.
ghonda
November 16, 2007 at 4:56 am
mas beningbanyu, kalo tertarik rumah etnik jawa, bisa lihat gambar rumah saya di Rumiyati07.multiply.com. rumah saya di cibinong, 700meter dari carefour. Kemarin sempat didatangi tim tabloid HOME untuk artikel rumah etnik.
Thanks to tabloid HOME.
Rumiyati
November 29, 2007 at 10:51 am
Mas saya sedang mencari rumah. saya sudah sempat mengunjungi BSD, Bintaro dan Cibubur. saya sempat tertarik dengan Cibubur Country namun saya mendapatkan berita dari bekas gusuran Cibubur Country. Mereka mengatakan kalau sengketa tanah antara Cibubur country dengan warga gusuran belum selesai? dan apakah menurut anda baiknya saya tetap membeli rumah di cibubur atau bagaimana?
yusuf
Desember 2, 2007 at 1:39 pm
Iya betul pak yusuf.., saya juga salah satu korban dari cibubur country. rakyat kecil emang gak akan pernah bisa didengar suaranya. kerugian keluarga saya selain belum mendapat gantirugi, makam keluarga kami pun do buldoser. Dan apakah sungai kecil di cibubur yg diluruskan itu tidak akan mengakibatkan banjir, saat arus deras???????
yuli
Desember 2, 2007 at 2:06 pm
udah coba liat iklan property di http://www.cibubur.com, bisa jadi perbandingan
Nano
Desember 9, 2007 at 4:05 pm
Udah coba baca web in blm : http://www.cyberforums.us/showthread.php?p=103135
bisa jadi bahan pertimbangan. Dan kenyataannya begitu…
Ani
Desember 18, 2007 at 3:36 am
Dear Rumiyati,
Wah, saya udah liat rumahnya. Bagus. Etnik bener. Aku suka dinding batanya. Tapi kenapa dijual kalo dibangun untuk menunjukkan rasa sayang sama anak dan istri?, sayang banget.
Salam,
Natalie
Natalie
Januari 17, 2008 at 10:10 am
mas ghonda…
boleh tau info detil over kredit g?
berapa sisa yang harus di bayar tiap bulan dan sampai kapan sisa angsurannya
wassalam…
teguh dwi r
teguh
Januari 21, 2008 at 6:30 am
saya memilih di GREEN BINTARO RESIDENCE di Jalan Elang Raya Kel Sawah Lama, Kec. Ciputat, Kab. Tangerang sebelahnya Bintaro Garden Residence
wanaguna
April 13, 2008 at 8:08 am
sy ingin minta saran..sy ingin sekali punya rumah di BSD city..dengan detail type dan harga ..dan cara mencicil dalam waktu 3 tahun maksimal,dan cicilan 10 jt perbulan maksimal
thanks.
andi
Mei 20, 2008 at 10:17 am
Kemarin liat di taman chrysant 2… harganya dah 460 jt utk 88/105… busyet dehh.. naik melulu harga properti
Wewed
Juni 9, 2008 at 8:19 am
Gw siiiiy sudah cukup nyaman tinggal di Emerald Residence Bintaro, walaupun pagi nya berangkat kudu mct dikit, tapi suasananya sudah enak banget…Cari Mc. Donalds dekeeeet, cari care4 juga ada, supermaket yang 24 jam ada Dian Mart, Mau ngupi2 ada Ohlala Bintaro…. Pokoke kalu mau beli suasana dan lingkungan tempat tinggal yang enak yah di Bintaro. Terlepas dari mau jadi kota satelit atau gaknya… Yang penting nyaman aja buat tinggal.
ajoe
Juni 30, 2008 at 8:02 am
Alhamdulillah sekarang sdh pindah ke BSD, waktu pindah nihil preman tuh,….karena pindahannya saya pakai jasa angkutan milik warga disekitar perumahan. Total biaya jasa angkutan+tenaganya jauh lebih murah, dibanding kalo pake mover resmi. hehehe…ini rejeki saya kali ya’.
abs
Juli 16, 2008 at 7:51 am
Hi All, salam kenal. Kalau mau cari rumah yang nyaman / investasi, boleh coba nih, contact sales FORESTA, pasti dibantu lho. Dengan DION (HP 9572-7119).
Moga infonya berguna. GBU.
Elizabeth
September 6, 2008 at 6:57 am
Hi Teman2s
Kalau ada yg bisa bantu mau cari Rumah Keluarga kecil bahagia neh, dana juga terbatas (Kurang lebih 250 jt, pake KPR lage), Bintaro , BSD, Depok, dst nya dong.
Thankyou
Nobitta
Desember 16, 2008 at 11:00 am
kalo ada yang cari rumah di bintaro, kita baru buka cluster baru type 45 cuma 200jtan, lok. strategis pinggir jalan utama, lwt angkot, dkt tol, RS, Sekolah, dll.. pokoknya g nyesel, karna ini baru lounching jadi unit masih banyak yang bagus, cepat telp ke 021-93262155/74770275
burhan
Desember 19, 2008 at 6:27 pm
mas nobitta…apakah dengan budget mas 25o jt an, apakah rumah dicibuburur masuk pilihan lokasi buat mas.
kalo memang termasuk, silajkan kontak reina di no 91.99.60.60
pasti dibantu untuk unit bagus dan ivestasi aman. buat pembaca yang lain jika bermaksud mencarii rumah di cibubur bisa hubungi langsung ke no tersebut diatas. mudah2 an terbantu
salam….
ellen
Januari 12, 2009 at 9:42 am
Hi all,..
I’m looking for a new medium house in BSD city. I’ve budget 700jt, but I will complete all payments in 2 years. Really, I don’t want to take KPR cause their requirements and their loan. I want personal agreement between us only.
Any body can assist..
ary
Maret 1, 2009 at 5:15 am
kalo saya sih bukan mo komen masalah rumah di bintaro tapi mo nawarin tupperware. Monggo buat ibu- ibu yang mau tupperware n tinggal di Bintaro Jaya ato seputarnya pesen aja ke no 081210043294.Ada diskonnya lho..
april
Maret 30, 2009 at 7:11 am
saya lagi nyari rumah di kawasan bintaro tapi rumah nya yang gede…
roni yasarani
Agustus 29, 2009 at 6:18 am
Hi all, ikutan minta saran dong, krn satu dan lain hal kami sepertinya perlu tempat tinggal di binjay/BSD, tapi konsekuensinya harus menjual kavling di cimanggis yang mana, kami sangat sayang kl hrs menjual kavling tsb. Menurut rekan2 semua worth it gak sih, saya menjual kavling di cimanggis untuk beli rumah di binjay/BSD? Secara kavling tsb luasnya 300an, kalo ditukar dgn rumah paling dpt yg luasan 100an ya..??
help me dong, thanks before.
vira
September 15, 2009 at 4:15 am
Untuk property di Cibubur, mgkin bisa coba klik di situs propertycibubur.blogspot.com
Henxs
Desember 8, 2009 at 3:25 am