Anjar Priandoyo

Catatan Setiap Hari

Posts Tagged ‘Property

Marchand Bintaro

leave a comment »

Menarik ref, ref, ref, kebetulan lihat Baliho promosinya pada bulan Ramadhan. Property business is infrastructure business (high cost), if infrastructure business run by fast moving style, the less risky consumer business should be more aggresive.

Written by Anjar Priandoyo

April 18, 2022 at 6:23 am

Ditulis dalam Business

Tagged with

Biaya hidup di Jakarta 2022

leave a comment »

Analisa saya per hari ini sebenarnya tidak jauh berbeda dengan analisa sebelumnya. Biaya hidup di Jakarta bisa dibagi dalam beberapa kategori:

1.Freshgrad, tidak punya pilihan lain. Berapa pun bisa hidup.
Ini sesuai UMP 2022 yaitu 4.6 juta per bulan (2018 3.6 juta)
Makan: 1.5 juta (50rb/hari)
Tempat Tinggal/Kost: 1.5 juta
Transport: 1 juta
Entertainment: 1 juta (Toiletris)

2.Experienced. 2x UMR (9 juta) excessive lifestyle
Makan: 3 juta (100rb/hari), signifikan bisa lebih 2x
Tempat Tinggal/Kost: 2.5 juta, cukup signifikan bisa 50% tapi dibawah 100%
Transport: 1 juta, cenderung tetap
Entertainment: 3 juta (Gadget), sangat signifikan bisa lebih dari 3x

3.Experienced. Menikah joint income 2.5x UMR (15 juta)
Makan: 3 juta (100/rb hari, signifikan lower as double x
Tempat Tinggal/KPR: 6 juta (pinjamam 800 juta, cicilan 25 tahun 5.6juta/bulan) x2
Transport: 2 juta, cukup signifikan bisa 50% dibawah 100%
Entertainment: 3 juta

Selain biaya hidup yang perlu diperhatikan di Jakarta adalah biaya pensiun. Menurut saya biaya pensiun basisnya juga dihitung dari UMR. Jika masa kerja 30 tahun, maka kurang lebih 30 tahun berikutnya adalah masa pensiun. Artinya masa kerja pada dasarnya adalah masa menabung (saving) dan setelah pensiun adalah masa menghabiskan (spending). Catatan: I need to stress this event more, that investment is basically a scam, people should prioritize on saving as it makes more sense.

Saat seseorang sudah menembus 4x UMR, maka 3x UMR bisa ditabung dalam jangka waktu 10 tahun. Atau mudahnya selama masa kerja 30 tahun orang harus bisa menyisihkan 1x UMR-nya untuk sisa 30 tahun masa hidupnya. Simple Math.

Written by Anjar Priandoyo

Maret 27, 2022 at 7:27 am

Ditulis dalam Society

Tagged with

Business – Property Valuation

leave a comment »

Properti (rumah) sebagaimana lowongan pekerjaan dan investasi adalah aspek kehidupan yang paling banyak terjadi penipuan, sebelas dua belas dengan pijat kesehatan, sebelas dua belas dengan jodoh. Maka, yang hal yang paling penting dari properti adalah valuation, estimation, karena properti, sebagaimana konsep-konsep lain yang rawan penipuan, sangat abstrak, orang tidak punya pengalaman dan seperti tadi disampaikan banyak penipuan.

Cara valuasi sebenarnya sederhana saja 1) lihat dari harga pasar (gaji sekarang) 2) lihat dari cost approach (tingkat pendidikan, sertifikasi) 3) lihat dari potensi. Meskipun demikian, meski tiga aspek due diligence itu dilakukan untuk menentukan valuasi, bisa saja valuasinya meleset.

Dari buku Real Estate Investing for Dummies, paling tidak ada 3 area yang harus dikuasai

1.Funding (how to get money, this is very basic problem of property as this very expensive)
2.Valuation (this is basically the core of this book, in my opinion, jargon like location, location, location)
3.Operation (Landlord, Risk, Accounting, Tax)

Bukunya bagus, jadi lebih mudah memahami prinsip-prinsip investasi, yang tidak lebih adalah valuation.

Written by Anjar Priandoyo

Maret 20, 2022 at 12:31 pm

Ditulis dalam Business

Tagged with , ,

Properti dan Pensiun

leave a comment »

Nasihat dari bapak saya yang selalu ingat adalah pentingnya untuk memiliki rumah (property). Ini sangat beralasan karena dalam ring terdekat keluarga besar saja ada yang tidak memiliki rumah. Kalau rumah saja tidak punya apalagi uang pensiun. Saya bisa memecahkan persoalan tentang kepemilikan rumah ini dalam waktu yang relatif cepat -alhamdulilah. Pemicunya adalah pernikahan, kalau rata-rata gaji fresh grad tahun 2006 adalah 4 juta rupiah, dengan join income misalnya, maka rumah seharga 250 juta bisa didapatkan -jika join income suami istri.

Sekarang saya coba cek lagi harga rumah U-Ville 2 Bintaro Jaya dengan luas tanah 66 m2 sekitar 1 milyar. Aturan DP sekarang seharusnya lebih ringan dari aturan DP pada 20 tahun yang lalu, dengan pinjaman 800 juta, maka cicilan selama 25 tahun adalah 5.6 jt. Kurang lebih kalau suami istri bekerja fresh graduate di perusahaan yang berskala sedang saja maka rumah di Bintaro Jaya sebenarnya relatif terjangkau.

Nasihat kedua yang disampaikan bapak saya adalah seputar pensiun. Pesannya adalah agar berhati-hati dengan uang pensiun yang didapatkan. Menurut dia pensiun yang terbaik adalah bekerja di pemerintahan baik sebagai PNS atau sebagai BUMN. Sebagai perbandingan di tahun 2021 pensiunan golongan III Pama sekitar 4.8 juta, kurang lebih sama dengan PNS Golongan 4 sebesar 4.4 juta. Dulu sempat saya hitung karena saya memilih jalur swasta, sama seperti bapak, maka uang pensiun yang saya siapkan seharusnya satu miliar dengan bunga deposito 6% maka perbulan saya akan mendapatkan bunga sekitar 4 juta rupiah. Cukup untuk hidup sederhana.

Namun untuk nasihat kedua ini saya belum bisa buktikan. Pertama, untuk bisa mengumpulkan uang sebesar 1 milyar, atau kurang lebih sama dengan nilai pensiun -asumsi nilai pensiun ini sama dengan upah minimum. Bisa jadi tidak mudah. Bayangan saya dana ini akan terserap banyak ke biaya pendidikan (anak) atau justru biaya diri sendiri (liburan, hobi/consumable/consumptive). Kita lihat. Semoga saya bisa diberikan konsistensi dan kemudahan. Amin.

Written by Anjar Priandoyo

Maret 3, 2022 at 9:14 pm

Ditulis dalam Business

Tagged with ,

Harga tanah dan biaya membangun rumah

leave a comment »

Harga properti (rumah, tanah, bangunan) akan selalu meningkat, sebagai contoh, catatan yang saya buat tahun 2006 biaya membangun rumah per meter hanya 1.5 juta per m2, saat ini biaya dari Jaya Properti Bintaro adalah sekitar 4.6 juta per m2.

2021
Bukit Menteng Bintaro: 17.5jt/m2 ref
Menteng Bintaro Jalan Palem 11.5jt/m2 ref
Permata Bintaro 11jt/m2 ref

2014
Harga Bintaro masuk 13jt/m2

Written by Anjar Priandoyo

Mei 24, 2021 at 5:14 am

Ditulis dalam Business

Tagged with

Perumahan BSD City – Zora

leave a comment »

Perumahan Zora BSD City

Written by Anjar Priandoyo

Mei 10, 2021 at 7:47 am

Ditulis dalam Society

Tagged with

Perumahan Bintaro Jaya

leave a comment »

Hari ini mulai jalan-jalan lagi mencari rumah diseputaran Bintaro. Target yang akan dituju adalah cluster baru.

Cluster Discovery – Altezza

 

Cluster Kebayoran Residence – Kebayoran Harmony Decco, Kebayoran Piazza

Daftar Harga

 

 

Written by Anjar Priandoyo

Mei 9, 2021 at 10:49 am

Ditulis dalam Business

Tagged with

Housing, the problematic of competitive advantage, climate and determinism

leave a comment »

I start to realize that many houses in Jakarta was empty. One of my friend, she got a house, but decided to stay with his parent because her husband works in other cities and go back every two weeks. Another friend of mine, she got two house, one for her own family, the other for investment. This fact will not be heard by people because people logic is there are more house needed, the housing backlog is hit 12 million homes. Society is problematic. Progress is inevitable, the gap is getting wider. There is no solution for this. The have will move further, creating more problem than the have not. The have not will move inland, refuse to be part of progress. The solution of this madness in order to gain a more quality life is moving to inland.

The million dollar question is why people refuse to progress. Why the inland people refuse to engage in more speculative effort.

“Portuguese were able to penetrate Asian trading network because their trade was organized on higher level and larger scale”
Traditional Trading Networks of Southeast Asia (Hans-Dieter Evers, 1988)

“Reid argue that maritime trade was seminal to dissemination of textual religion. Between 900 to 1300 there is a shift of capital from interior towards the coast. China first commercial revolution 900-1300.

Again historian determinism approach 1) Disease “Part of the answer may have involved synchronised disease immunities, which were aided by maritime exchange”, 2) Barbarian “Opening new agriculture zone, in Europe from Mediteranian to Northwest, from North to South Cina. 3) Climate Change Moving to coast because of lure of commerce and higher rainfall.

Maritime influences in Southeast Asia, c. 900—1300: Some further thoughts (Victor Lieberman 2010)

Written by Anjar Priandoyo

Februari 13, 2019 at 12:51 pm

Ditulis dalam Science

Tagged with

Pricelist rumah di Bintaro Jaya September 2007

with 77 comments

Bintaro Jaya (Binjay), mungkin bukan perumahan yang terbaik, tapi reputasinya sebagai kota satelit pertama, dan perkembangannya hingga saat ini bisa dijadikan benchmark untuk mendapat gambaran rumah layak tipe apakah yang bisa kita dapatkan di Jakarta. Dari list yang ada saat ini paling tidak bila dibagi kelas adalah sebagai berikut:

1. Entry level 200juta-an tipe 72/41
Althia Park dan Mahagoni, dengan tipe terkecil merupakan pilihan terbaik untuk entry level rumah di kawasan BinJay ini. Rumah tipe 72/41 dengan dua kamar tidur ini merupakan tipe rumah yang paling laris baik untuk primary market (rumah baru) ataupun secondary market (rumah second). Hal ini bisa dilihat dari survey langsung ke lokasi perumahan yang lebih dahulu ada. Ukuran rumah tipe terkecil ini paling banyak diminati untuk diperjual belikan lagi.
Pro: Harga bagus dan nama besar?
Kontra: Lokasi tidak terlalu aman?

2. Medium entry level 250juta-an tipe 72/41
Permata Bintaro (Vania, Callysta, Oriana) bisa jadi merupakan pilihan yang terbaik. Lokasinya yang lebih dekat dibandingkan Mahagoni/Althia bisa menjadi pilihan pertama anda. Bila ukurannya dirasa kecil kita bisa mencoba mengambil tipe yang lebih besar di Mahagoni/Althia.
Pro: Terbaik dikelas 250juta-an?
Kontra: Sempat tergenang banjir di Feb 2007 kemarin?

3. Up entry level 400juta-an tipe 84/89 (2 lantai)
Emerald townhouse, dengan model townhouse -rumah 2 lantai dengan 3 kamar+1. Merupakan entry level di Binjay dengan ukuran terkecil. Berseberangan dengan Permata Bintaro, model townhouse ini ternyata cukup diminati banyak pekerja professional di Jakarta.
Pro: Modern, internet ready, penggunaan ruang maksimal
Kontra: Model ruko yang terlalu mahal.

Ada pendapat lain?

Keterangan lebih lanjut dapat menghubungi
Kantor Pemasaran
Gedung Bank Permata Lt Dasar
Jl. MH Thamrin blok B1, No 1
Pusat Kawasan Niaga
Bintaro Jaya Sektor VII
Tangerang 15224
021 745-4545, 021 745-5555
PT Jaya Real Property Tbk (Bintaro Jaya)

Written by Anjar Priandoyo

September 25, 2007 at 8:45 am

Ditulis dalam Society

Tagged with

Kadang bertanya pun justru membuat kita makin bingung

with 5 comments

Memilih rumah merupakan tahapan yang paling membingungkan dalam memiliki rumah. Pembiayaan meski ribet bukan masalah yang paling membingungkan, karena secara teori, pasangan bekerja (dengan cukup tabungan) sudah bisa membeli rumah, -tergantung dengan lokasi dan ukuran serta pengharapan.

Biasanya setelah bingung, kita akan mencoba bertanya pada orang-orang terdekat kita, kepada orangtua, kepada developer misalnya. Dan pada prakteknya ‘konsultasi’ ini justru membuat kita semakin bingung. Berikut daftar orang yang saya sarankan ‘tidak perlu didengar’ karena justru akan membuat kita bingung.

1. Saudara dekat (Keluarga besar)
Saudara dekat adalah pihak yang sangat tidak independen dalam memberi masukan tentang rumah. Orang-orang dalam kategori satu ini biasanya sudah apriori (sok tahu) dengan kondisi kita. Saudara dekat, bisa om, tante, pak lek, bude biasanya akan melihat kondisi kita dari kondisi orang tua kita atau kondisi kita saat kecil.

Pernikahan adalah suatu kondisi dimana, seorang pria yang culun, bisa menjadi sangat dewasa, atau kondisi Mba Titi yang dulu malas-malasan menjadi sangat optimis. Faktor kedekatan, kecemburuan, ataupun signifikan mempengaruhi akurasi pendapat yang diberikan. Saran saya, kalau anda di challenge, biarkan saja, lha yang tahu persis kita kok.

2. Orang Jakarta
Penduduk asli Jakarta atapun yang telah 2-3 generasi tinggal di kota ini seringkali tidak memberikan pendapat yang akurat. Faktor preferensi tempat tinggal ditentukan dari pengalaman masa kecil bisa membuat saran yang diberikannya sama sekali tidak tepat bagi kita.

Teman baik saya, besar dan lahir di Koja, Tanjung Priok. Beliau tahu persis bagaimana dulu Kelapa Gading merupakan sebuah rawa yang kemudian dijadikan komplek perumahan elit. Rumah impiannya adalah rumah didaerah Koja, bukan Kelapa Gading. Teman baik yang lain, yang bergenerasi-generasi tinggal di Depok akan menjadikan Depok surga dunia, lebih baik dari lokasi manapun.

Belum lagi masalah jarak, spatial, topografi dan sebangsanya.
“Kenapa ga di Tebet aja Njar?, kenapa ga di Slipi aja Njar?, Bintaro kan jauh banget tuh!, Apa? Bogor?”
Pertanyaan-pertanyaan wajar dari ‘orang Jakarta’ ini biarlah menjadi angin lalu. Kalau ada dananya, ga mungkin lah pilih disini.

3. Petugas KPR bank
Ini dia, salah kaprah lainnya. Petugas KPR bank memang tidak dididik untuk memberi saran dimana lokasi terbaik untuk tempat tinggal. Padahal secara data, petugas KPR harusnya punya data, dimana sebaran nasabah, program KPR yang diambil dan lokasi perumahan. Sangat sedikit petugas KPR yang bisa membantu kliennya menemukan lokasi terbaik, ketika budget yang diajukan tidak cocok.

Karena tidak ada rumah sempurna!
Kebingungan yang kita hadapi ini wajar, karena tidak ada satu pun rumah yang sempurna. Rumah megah 2 lantai di Menteng pun memiliki kekurangan, apalagi komplek-komplek perumahan ‘beda tipis’ dipinggiran Jakarta.

Pihak-pihak berkepentingan seperti developer rumah, security komplek pun sebenarnya tidak bisa dijadikan sandaran untuk menilai rumah yang terbaik bagi anda. Saran saya, sering-seringlah main ke rumah teman atau kerabat (pasangan muda) anda yang memang tinggal di lokasi tersebut. Tanyakan kondisi lingkungannya, tanyakan bagaimana proses KPR-nya. Berani taruhan, pasti anda akan jadi optimis, anda akan yakin bisa memiliki rumah!

Written by Anjar Priandoyo

Juni 21, 2007 at 2:14 am

Ditulis dalam Society

Tagged with