Mall di Jakarta

1. Trihatma Kusuma Haliman
   PT Agung Podomoro Land, Tbk. (Agung Podomoro Group) – Senayan City, Thamrin City, dan Central Park
2. Eka Tjipta Widjaja
   Plaza Indonesia Realty, Tbk. (Sinar Mas Group) – FX Sudirman dan Plaza Indonesia
3. Alexander Tedja
   Pakuwon Jati, Tbk. – Gandaria City dan Kota Kasablanka
4. Murdaya Poo
   Pondok Indah Group (Metropolitan Kentjana, Tbk.) – Puri Indah Mall dan Pondok Indah Mall
5. Robert Budi Hartono dan Michael Bambang Hartono
   PT Grand Indonesia (Djarum Group) – Grand Indonesia
6. Sutjipto Nagaria
   Summarecon Agung, Tbk. – Mall Kelapa Gading
7. Eka Tjandranegara
   Mulia Group – Mall Taman Anggrek
8. Keluarga Riady
   Lippo Karawaci, Tbk. (Lippo Group) – Lippo Mall Kemang
9. Tan Kian
   Pacific Place

Menarik.

Marchand Bintaro

Menarik ref, ref, ref, kebetulan lihat Baliho promosinya pada bulan Ramadhan. Property business is infrastructure business (high cost), if infrastructure business run by fast moving style, the less risky consumer business should be more aggresive.

Biaya hidup di Jakarta 2022

Analisa saya per hari ini sebenarnya tidak jauh berbeda dengan analisa sebelumnya. Biaya hidup di Jakarta bisa dibagi dalam beberapa kategori:

1.Freshgrad, tidak punya pilihan lain. Berapa pun bisa hidup.
Ini sesuai UMP 2022 yaitu 4.6 juta per bulan (2018 3.6 juta)
Makan: 1.5 juta (50rb/hari)
Tempat Tinggal/Kost: 1.5 juta
Transport: 1 juta
Entertainment: 1 juta (Toiletris)

2.Experienced. 2x UMR (9 juta) excessive lifestyle
Makan: 3 juta (100rb/hari), signifikan bisa lebih 2x
Tempat Tinggal/Kost: 2.5 juta, cukup signifikan bisa 50% tapi dibawah 100%
Transport: 1 juta, cenderung tetap
Entertainment: 3 juta (Gadget), sangat signifikan bisa lebih dari 3x

3.Experienced. Menikah joint income 2.5x UMR (15 juta)
Makan: 3 juta (100/rb hari, signifikan lower as double x
Tempat Tinggal/KPR: 6 juta (pinjamam 800 juta, cicilan 25 tahun 5.6juta/bulan) x2
Transport: 2 juta, cukup signifikan bisa 50% dibawah 100%
Entertainment: 3 juta

Selain biaya hidup yang perlu diperhatikan di Jakarta adalah biaya pensiun. Menurut saya biaya pensiun basisnya juga dihitung dari UMR. Jika masa kerja 30 tahun, maka kurang lebih 30 tahun berikutnya adalah masa pensiun. Artinya masa kerja pada dasarnya adalah masa menabung (saving) dan setelah pensiun adalah masa menghabiskan (spending). Catatan: I need to stress this event more, that investment is basically a scam, people should prioritize on saving as it makes more sense.

Saat seseorang sudah menembus 4x UMR, maka 3x UMR bisa ditabung dalam jangka waktu 10 tahun. Atau mudahnya selama masa kerja 30 tahun orang harus bisa menyisihkan 1x UMR-nya untuk sisa 30 tahun masa hidupnya. Simple Math.

Business – Property Valuation

Properti (rumah) sebagaimana lowongan pekerjaan dan investasi adalah aspek kehidupan yang paling banyak terjadi penipuan, sebelas dua belas dengan pijat kesehatan, sebelas dua belas dengan jodoh. Maka, yang hal yang paling penting dari properti adalah valuation, estimation, karena properti, sebagaimana konsep-konsep lain yang rawan penipuan, sangat abstrak, orang tidak punya pengalaman dan seperti tadi disampaikan banyak penipuan.

Cara valuasi sebenarnya sederhana saja 1) lihat dari harga pasar (gaji sekarang) 2) lihat dari cost approach (tingkat pendidikan, sertifikasi) 3) lihat dari potensi. Meskipun demikian, meski tiga aspek due diligence itu dilakukan untuk menentukan valuasi, bisa saja valuasinya meleset.

Dari buku Real Estate Investing for Dummies, paling tidak ada 3 area yang harus dikuasai

1.Funding (how to get money, this is very basic problem of property as this very expensive)
2.Valuation (this is basically the core of this book, in my opinion, jargon like location, location, location)
3.Operation (Landlord, Risk, Accounting, Tax)

Bukunya bagus, jadi lebih mudah memahami prinsip-prinsip investasi, yang tidak lebih adalah valuation.

Properti dan Pensiun

Nasihat dari bapak saya yang selalu ingat adalah pentingnya untuk memiliki rumah (property). Ini sangat beralasan karena dalam ring terdekat keluarga besar saja ada yang tidak memiliki rumah. Kalau rumah saja tidak punya apalagi uang pensiun. Saya bisa memecahkan persoalan tentang kepemilikan rumah ini dalam waktu yang relatif cepat -alhamdulilah. Pemicunya adalah pernikahan, kalau rata-rata gaji fresh grad tahun 2006 adalah 4 juta rupiah, dengan join income misalnya, maka rumah seharga 250 juta bisa didapatkan -jika join income suami istri.

Sekarang saya coba cek lagi harga rumah U-Ville 2 Bintaro Jaya dengan luas tanah 66 m2 sekitar 1 milyar. Aturan DP sekarang seharusnya lebih ringan dari aturan DP pada 20 tahun yang lalu, dengan pinjaman 800 juta, maka cicilan selama 25 tahun adalah 5.6 jt. Kurang lebih kalau suami istri bekerja fresh graduate di perusahaan yang berskala sedang saja maka rumah di Bintaro Jaya sebenarnya relatif terjangkau.

Nasihat kedua yang disampaikan bapak saya adalah seputar pensiun. Pesannya adalah agar berhati-hati dengan uang pensiun yang didapatkan. Menurut dia pensiun yang terbaik adalah bekerja di pemerintahan baik sebagai PNS atau sebagai BUMN. Sebagai perbandingan di tahun 2021 pensiunan golongan III Pama sekitar 4.8 juta, kurang lebih sama dengan PNS Golongan 4 sebesar 4.4 juta. Dulu sempat saya hitung karena saya memilih jalur swasta, sama seperti bapak, maka uang pensiun yang saya siapkan seharusnya satu miliar dengan bunga deposito 6% maka perbulan saya akan mendapatkan bunga sekitar 4 juta rupiah. Cukup untuk hidup sederhana.

Namun untuk nasihat kedua ini saya belum bisa buktikan. Pertama, untuk bisa mengumpulkan uang sebesar 1 milyar, atau kurang lebih sama dengan nilai pensiun -asumsi nilai pensiun ini sama dengan upah minimum. Bisa jadi tidak mudah. Bayangan saya dana ini akan terserap banyak ke biaya pendidikan (anak) atau justru biaya diri sendiri (liburan, hobi/consumable/consumptive). Kita lihat. Semoga saya bisa diberikan konsistensi dan kemudahan. Amin.

Harga tanah dan biaya membangun rumah

Harga properti (rumah, tanah, bangunan) akan selalu meningkat, sebagai contoh, catatan yang saya buat tahun 2006 biaya membangun rumah per meter hanya 1.5 juta per m2, saat ini biaya dari Jaya Properti Bintaro adalah sekitar 4.6 juta per m2.

2021
Bukit Menteng Bintaro: 17.5jt/m2 ref
Menteng Bintaro Jalan Palem 11.5jt/m2 ref
Permata Bintaro 11jt/m2 ref

2014
Harga Bintaro masuk 13jt/m2

Perumahan BSD City – Zora

Perumahan Zora BSD City

Perumahan Bintaro Jaya

Hari ini mulai jalan-jalan lagi mencari rumah diseputaran Bintaro. Target yang akan dituju adalah cluster baru.

Cluster Discovery – Altezza

 

Cluster Kebayoran Residence – Kebayoran Harmony Decco, Kebayoran Piazza

Daftar Harga

 

 

Youtube sebuah catatan

Youtube sebuah catatan

Sebenarnya ini kamera lama, clip on lama. Namun ide baru. Rencana membuat video yang sedikit lebih rapih juga sebenarnya sudah terkubur cukup lama. Baru sekarang bisa terwujud.

Housing, the problematic of competitive advantage, climate and determinism

I start to realize that many houses in Jakarta was empty. One of my friend, she got a house, but decided to stay with his parent because her husband works in other cities and go back every two weeks. Another friend of mine, she got two house, one for her own family, the other for investment. This fact will not be heard by people because people logic is there are more house needed, the housing backlog is hit 12 million homes. Society is problematic. Progress is inevitable, the gap is getting wider. There is no solution for this. The have will move further, creating more problem than the have not. The have not will move inland, refuse to be part of progress. The solution of this madness in order to gain a more quality life is moving to inland.

The million dollar question is why people refuse to progress. Why the inland people refuse to engage in more speculative effort.

“Portuguese were able to penetrate Asian trading network because their trade was organized on higher level and larger scale”
Traditional Trading Networks of Southeast Asia (Hans-Dieter Evers, 1988)

“Reid argue that maritime trade was seminal to dissemination of textual religion. Between 900 to 1300 there is a shift of capital from interior towards the coast. China first commercial revolution 900-1300.

Again historian determinism approach 1) Disease “Part of the answer may have involved synchronised disease immunities, which were aided by maritime exchange”, 2) Barbarian “Opening new agriculture zone, in Europe from Mediteranian to Northwest, from North to South Cina. 3) Climate Change Moving to coast because of lure of commerce and higher rainfall.

Maritime influences in Southeast Asia, c. 900—1300: Some further thoughts (Victor Lieberman 2010)