KPR Bank Permata vs KPR Bank Niaga, mencari KPR terbaik

Update 28 Feb 2007: Bank Niaga meluncurkan KPR 11% dengan bebas biaya administrasi dan biaya apraisal efektif 1 Maret 2007. Sedangkan perbandingan ini dilakukan periode 24 January – 24 February 2007. Maka hasil analisa mungkin sedikit bergeser, namun langkah-langkah yang telah digunakan di tulisan ini bisa dijadikan rujukan saat memilih KPR yang paling cocok untuk anda

Update 17 May 2007: Suku bunga BI (SBI) telah mengalami 2 kali penurunan di tahun 2007 ini, di kisaran februari/maret menjadi 9%, dan kemudian dikisaran april/mei menjadi 8.75%.Promo beberapa bank telah berakhir namun komposisi persaingan masih tetap dibandingkan 6-9 bulan kebelakang. Gaya dan segmentasi masing-masing bank belum banyak berubah.

——
Artikel Utama

Dengan banyaknya bank provider KPR saat ini, maka proses pemilihan KPR yang terbaik pun menjadi sedikit pelik. Ada banyak pertimbangan yang harus dipilih selain Bunga, pengalaman bank tersebut ataupun kondisi anda sendiri. Benchmark kali ini berdasarkan pengalaman pribadi saat memproses aplikasi KPR. Bank-bank yang dipilih umumnya berdasarkan Bank yang sudah terkenal sebagai pemain KPR (Top of Mind) ataupun rekomendasi dari teman.

Lebih detail benchmark ini difokuskan dalam dua bank saja yaitu KPR Bank Permata dan KPR Bank Niaga. Dua bank ini dinilai serius menggarap segmen professional muda dan sudah berpengalaman di daerah seputaran Jakarta.

Bank Panin sebenarnya menawarkan pricing yang baik namun sayangnya sudah gugur di etape pertama karena ketidaksanggupannya untuk mengurusi penjualan yang menggunakan surat kuasa. Bank ini banyak direkomendasikan para developer untuk rumah baru mengingat persyaratannya yang sangat ringan, mulai dari tidak adanya NPWP, dokumen yang tidak lengkap dapat diganti surat pernyataan, hingga pemberian plafon kredit yang lebih berani. Sayangnya masalah legal, menjadi sandungan Bank Panin untuk diikutkan dalam benchmark ini.

Bank plat merah sayangnya kurang direkomendasikan untuk dibenchmark, BNI, BRI, Mandiri dan BTN masih bertahan disuku bunga 14% lebih tinggi dibanding bunga pasaran bank swasta yang < 13%. Bank plat merah ini, kecuali Bank BNI kiranya belum berpengalaman dalam pengurusan KPR. Sayangnya gaya birokratis Bank plat merah yang lamban dalam melayani customer membuat proses benchmark tidak diteruskan

Satu unggulan yang cukup menarik adalah Bank BII dengan promo 12.5% flat 5 tahunnya, dan bumiputera untuk 0% DP-nya. Namun kembali karena promo ini masih baru, strategi di manajemen puncak dan pelaksanaan dilapangan yang amburadul (CS ga siap, informasi tidak jelas) maka dua bank terakhir ini juga tidak diikutkan.

Berikut hasilnya:
1. Komponen Dasar (klik disini untuk ilustrasi penuh)

2. Detail Bank Permata vs Bank Niaga (klik disini untuk ilustrasi penuh)

Catatan: Benchmark ini baru valid pada tahun pertama proses KPR. Masalah seringkali muncul pada tahun kedua seperti pada kasus kenaikan 17% KPR niaga. Bank Niaga membuka KPR pada bunga 12.5% ditahun pertama (2005) kemudian menaikkannya menjadi 17%, pengalaman pribadi seorang teman di tahun 2004 pun sama halnya mengalami kenaikan bunga efektif menjadi 17%.

Teorinya bunga promo dan efektif tidak akan selisih terlalu besar sehingga memberatkan customer. Bank Plat Merah konon lebih ‘ramah’ dalam masalah fluktuasi seperti ini. Dari Bank Permata janjinya memakai bunga efektif hanya 14% per februari 2007 ini sementara promo flatnya 12%. Gimana akhirnya, kita lihat saja tahun depan.

3. Ilustrasi Tenor (Klik disini untuk ilustrasi penuh)


Catatan: Teorinya sebaiknya mengambil KPR pada masa cicilan yang paling rendah, dalam ilustrasi diatas bila kita meminjam dalam jangka 10 tahun maka total pembayaran cicilan (pokok+bunga) sebenarnya hampir dua kali lipat biaya pinjaman kita.

AO yang baik seharusnya bisa membimbing customernya untuk mengambil pricing yang terbaik, bukan hanya plafon yang besar.